自《不动产登记暂行条例》（国务院第656号令）实施以后，原来分散在各部门的土地、房屋、林地、草地等不动产登记职责统一由不动产登记机构承担。统一登记实施前惠阳区区土地登记、房屋登记分别由国土、房屋主管部门负责，规划报建由住建部门负责，由于部门之间登记信息未实现有效共享，加上相关部门在办理登记时登记方法、技术规程不一致，造成相当数量的历史房屋登记存在房地权利人、权利性质、范围相互矛盾或土地性质为划拨、房产宗地用地手续不完善等情况。为保障权利人的合法权益，结合惠阳区实际，惠州市惠阳区自然资源局制定了《惠州市惠阳区自然资源局关于惠阳区解决不动产登记若干历史遗留问题实施意见》。
惠州市惠阳区自然资源局关于惠阳区解决不动产登记若干历史遗留问题实施意见
为妥善解决我区在实施不动产登记中发现的若干历史遗留问题，保护权利人合法利益，本着尊重历史、实事求是、便民利民、简化办事程序、依法登记的原则，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）、《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字〔2018〕5号）及《关于贯彻执行〈广东省自然资源厅关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见〉的通知》（惠阳府办〔2019〕18号）等相关规定，结合我区实际，提出以下处理意见。
一、适用范围
本实施意见适用于2016年6月30日前惠阳区国有土地范围内不动产登记有关历史遗留问题的处理，集体土地办理不动产登记相关历史遗留问题不适用本实施意见。
二、关于商品房、公有住房（包括房改房、单位福利房）登记问题
适用本实施意见的商品房，是指已分套登记在业主名下（已办理房屋所有权证书）以及虽未登记在业主名下（未办理房屋所有权证书）但已在2016年6月30日前已分套出售的房屋（私人自建房、自建厂房、公有住房除外）。
适用本实施意见的公有住房（包括房改房、单位福利房），是指按照公有住房相关政策购买的房屋，且已办理了购房业主名下的房屋所有权证书。具体认定如下：1.房改房指按照房改政策购买的住房，依据房改证明材料认定。2.单位福利房指用单位建设用地、以单位名义建造的，且出售的住房，依据政府或政府有关部门同意出售住房的证明材料认定。
（一）房产宗地涉及国有划拨土地转让登记问题。
1.划拨土地上的城镇房屋所有权人通过买卖、赠与或者其他合法方式，将其划拨土地上的商品房、公有住房（包括房改房、单位福利房）转移给他人的，在申请转移登记时应补缴土地出让金。应补缴的土地出让金按房产评估价格的1％计收，房产评估价格由自然资源部门函询税务部门确定。土地出让金由证载房屋所有权人缴交，法律法规（法律文书）另有规定的从其规定。
补缴土地出让金后，土地性质按照“出让”确定，不再履行报批程序，不再签订土地使用权出让合同，可按规定办理不动产转移登记。土地出让年限统一为住宅用地70年，商业用地40年，按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》实施时间1990年5月19日起计。
2.对涉及划拨土地的商品房、公有住房（包括房改房、单位福利房），房屋所有权人申请办理不动产权证书遗失补办、继承、抵押登记、离婚析产等未发生实质性交易的登记，可仍保留原划拨土地的性质，该不动产在发生转移登记时再按照本实施意见第二条（一）之1的规定补缴土地出让金。
3.房产宗地以原批准的土地使用范围为基础，根据项目建设使用实际情况以及《中华人民共和国民法典》有关规定落地落宗。
4.除上述情况之外，其他划拨土地转让补缴土地出让金仍按照现行有关规定执行。
（二）其他房产宗地用地手续不完善的登记问题。
1.土地用途依据房屋登记用途确定，经权籍调查并公告无争议的，土地参照“划拨”土地进行管理。
2.该类土地上的房屋所有权人通过买卖、赠与或者其他合法方式，将其商品房、公有住房（包括房改房、单位福利房）转移给他人的，在申请转移登记时按照本实施意见第二条（一）之1的规定补缴土地出让金。补缴土地出让金后，土地性质按照“出让”确定，不再履行报批程序，不再签订土地使用权出让合同，可按规定办理不动产转移登记。土地出让年限统一为住宅用地70年，商业用地40年，按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》实施时间1990年5月19日起计。
3.房屋所有权人申请办理不动产权证书遗失补办、继承、抵押登记、离婚析产等未发生实质性交易的登记，可以暂不补缴土地出让金，在登记时土地使用权类型参照“划拨”土地管理。该不动产在发生转移登记时再按照本实施意见第二条（一）之1的规定补缴土地出让金。
4.房产宗地按已建成的建筑占地面积（楼幢线）进行测绘落宗。
三、原开发商名下土地使用权被查封
土地被查封前，购房人已取得房屋所有权证的，购房人可办理其名下不动产转移登记和抵押登记等其他登记；土地被查封前，购房人已办理预购商品房预告登记的，在开发商办理首次登记后，可办理该商品房转移登记及办理相应的预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权登记。
四、合法宗地上开发的商品房屋所有权经多次转移，权属关系变动清晰无争议且相继取得房屋权属证书，但未同步办理土地使用权转移登记，导致房屋权属证书与国有土地使用权证书的权利主体不一致，分别情况作如下处理：
（一）当事人双方（房屋所有权人与土地使用权人）持房屋所有权证书和国有土地使用权证书共同申请不动产登记的（若房屋所有权人或原土地使用权人已故，由其全部合法继承人代为申请），经调查核实，注销原土地使用权登记及证书，予以办理房屋、土地权利主体一致的不动产登记。属划拨用地的，当事人应先按本实施意见规定转为出让用地、补缴土地出让金及相关税费后，再申请办理不动产登记手续。
（二）房屋所有权人单方申请的，根据地随房走的原则，需房屋所有权人出具具结书，并在惠州市自然资源局不动产登记网站公告15个工作日无异议或异议不成立的，可按相关程序办理房屋、土地权利主体一致的不动产登记。对于复杂特殊情况按“一事一议”原则解决。属划拨用地的，当事人应先按本实施意见规定转为出让用地、补缴土地出让金及相关税费后，再申请办理不动产登记手续。
五、关于工业项目抵押登记问题
国有工业用地抵押参照《广东省人民政府办公厅印发关于深化工业用地市场化配置改革若干措施的通知》（粤办函〔2021〕226号）关于国有工业用地抵押处理措施执行。
工业用地地上超宗建筑物（即超出国有土地使用权证书界址）或未取得产权证（国有土地使用权证书和房屋所有权证）的建筑物不予办理不动产抵押登记，在抵押人、抵押权人出具相关知悉函件并自愿承担权利瑕疵带来的后果后，仅可对宗地内的土地使用权和取得房屋所有权证建筑物办理抵押登记。
六、自建住房登记问题
本实施意见的自建住房是指，拥有自有土地的单位和个人建造的房屋和建筑，且房屋和建筑已通过规划验收或取得房屋所有权证书。
（一）1987年1月1日之前已建成的房屋（已取得房屋所有权证书），经核实土地权利清晰、无争议，视为具有土地权属来源的划拨土地，按已建成的建筑现状进行测绘落宗及办理不动产登记。
（二）1987年1月1日至2016年6月30日期间建成房屋（已通过规划验收或取得房屋所有权证书）且无土地批准文件的，按已建成的建筑现状进行测绘落宗，经核实土地权利清晰、无争议，补偿已落实到位的，可以协议出让方式完善房屋占地的土地使用权手续，经土地评估及补缴土地出让金后再办理不动产登记。
七、惠阳区属行政事业单位不动产登记问题
（一）已取得用地手续，地上房屋无相关房屋报建等手续的，由用地单位对地上房屋权属进行说明及承诺后，按批准用地面积和用途进行不动产登记，只登记土地使用权，不登记房产权利，并在不动产登记簿和证书上备注“该土地的建筑物未进行登记”。
（二）地上房屋已取得报建手续（或房屋所有权证），未取得土地批准文件的，经由用地使用单位及其主管部门、属地镇办核实土地权利清晰、无争议，补偿已落实到位，经区人民政府批准同意的，按实际使用土地面积及结合房屋用途以划拨方式办理用地手续后，核发房地一体的不动产权证书。
（三）用地及房屋均无相关审批手续申请不动产首次登记的。
若地上房屋在1987年1月1日前建成，经由自然资源部门、住建部门、用地使用单位及其主管部门、属地镇办核实土地权利清晰、无争议，补偿已落实到位的，按实际使用土地面积及结合房屋用途以划拨方式办理用地手续后进行不动产登记，只登记土地使用权，不登记房产权利，并在不动产登记簿和证书上备注“该土地的建筑物未进行登记”。
若地上房屋在1987年1月1日至2016年6月30日期间建成，经由自然资源部门、住建部门、用地使用单位及其主管部门、属地镇办核实土地权利清晰、无争议，补偿款已落实到位，经区人民政府批准同意的，按实际使用土地面积及结合房屋规划用途以划拨方式办理用地手续后进行不动产登记，只登记土地使用权，不登记房产权利，并在不动产登记簿和证书上备注“该土地的建筑物未进行登记”。
上级机关对党政机关办公用房不动产登记问题另有规定的，从其规定。
八、其他登记类型
（一）个人住宅用地在核发《建设工程规划许可证》时，功能批准部分为商业或商铺的，按照《建设工程规划许可证》附件中《报建功能登记表》的房屋使用功能办理不动产登记手续。
（二）已建房屋有国有土地使用权证书但无房屋所有权证的，因继承或生效法律文书申请不动产登记的，可先行办理土地使用权继承或协助人民法院登记，并在不动产登记簿及证书上备注“该不动产登记不包括地上建筑物，在未完善地上建筑物登记前不得办理该不动产的转让、抵押登记。”
（三）不动产建筑层数、占地等情况与不动产登记簿不一致但因继承或生效法律文书申请不动产登记的，可按原登记权利状况先行办理相关继承或协助人民法院登记。并在不动产登记簿及证书上备注“该不动产的登记状况与实际不符，在未完善相关手续前不得办理转让、抵押登记”。
（四）自建房房屋所有权证与国有土地使用权证书登记的用途不一致的，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。
（五）已确权登记在开发商名下的房产，但存在土地历史遗留问题的需由开发商申请完善用地手续后再办理不动产登记。若开发商已注销造成购房人无法按照规定办理不动产登记及相关手续的，对于土地和房屋权属来源清楚、界址明确，购房人可凭购房合同、购房款票据（或证明）、税费凭证等，经公告无异议后可单方申请办理不动产登记及相关手续。
（六）商品房、公有住房（包括房改房、单位福利房）及其他已分层分套的房产，房屋所有权已办到个人或单位名下，但土地使用权人仍登记在原开发建设的单位名下的（如原机关、事业单位、开发企业等，如涉及房改房、单位福利房的需征求国有资产管理单位意见），在办理不动产统一登记时应注销原土地使用权登记信息，并备注“该宗地上建筑物已分层分户登记到不同权利人名下，该宗地使用权由全体业主共有”。
九、本实施意见自2022年6月26日起施行，有效期3年。