大家好！我是广东金卓越（惠阳）律师事务所的廖立华律师。本人在从事法律服务工作23年来，对农村集体土地制度有着较深的研究，在实践工作中发现有很多人对农村集体土地制度并不了解，因此本人融合实际工作经验，汇总了一些关于农村集体土地制度详细解读，希望可以帮助到大家。
我国《宪法》明确规定：“土地使用权可根据法律规定进行转让。”
在2019年8月26日之前，《土地管理法》仅允许国有土地使用权的转让，而集体土地使用权的转让则不被允许。然而，新的《土地管理法》全面支持了宪法的规定，现在不仅国有土地，集体土地的使用权也可以转让了。
实际上，自90年代起，集体土地使用权的转让已成为众所周知的事实。以广东为例，许多外向型经济都建立在集体土地之上，例如“三来一补”企业。2003年6月24日，广东省政府发布了关于集体土地使用权转让的通知。到了2005年6月23日，广东省人民政府颁布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》。与此同时，全国其他地区也在尝试集体土地使用权转让的试点工作，并出台了相应的管理办法。
经过近二十年的实践，特别是近十年来全国人大常委会授权的33个试点城市的经验，新的《土地管理法》从国家立法的高度，系统地规定了集体土地使用权流转制度。
一、谁是集体土地流转的主角呢
无疑是农村集体经济组织。由于大多数集体土地所有权都登记在经济合作社名下，因此流转的主角应是经济合作社。至于接受流转的一方，可以是单位，也可以是个人，不限于村民。
二、流转的集体土地都有哪些
新《土地管理法》明确指出，流转的土地必须是规划为工业、商业等经营性用途的集体建设用地，并且已经完成了不动产登记。即土地规划上为经营性建设用地，并办理了相关证件。
在现实生活中，有人会提出疑问：集体经营性建设用地的流转是否涵盖了居住用地？根据新修订的《土地管理法》，流转用途被界定为“工业、商业等经营性用途”，并未具体提及居住用地。然而，通常情况下，经营性居住用地，例如商品住宅用地，是被默认包含在内的。这种含糊其辞的规定，实际上与我国当前的国情相契合。
农村宅基地制度改革需谨慎。直接允许农村集体建设用地建商品住宅可能冲击改革，宅基地问题敏感，全国发展不平衡，不宜全面放开宅基地流转。
集体土地出让年限到期后的处理是难题。商业、工业用地到期后可由集体土地所有权人收回或处理，但住宅用地可能引发社会问题，目前尚无解决办法。
集体建设用地商品住房建设可能对土地财政造成冲击。地方政府依赖住宅用地出让收入，限制集体建设用地开发建设商品住宅的规定反映了这一点。
三、流转的决定怎么做
根据新《土地管理法》第六十三条规定，村民会议即村集体经济组织的成员会议。自1984年起，农村治理采用政社分立的双层管理体制，其中村民会议、村民代表会议、村委会负责社会事务，而村集体经济组织及其成员会议、成员代表会议、理事会和监事会则负责经济事务。
四、流转的方式是怎么样的
首次流转集体建设用地使用权可采用出让或出租，并需签订书面合同。
流转后的使用权可再次通过转让、互换、出资、赠与或抵押等方式流转。
那么首次流转是否需公开程序？新《土地管理法》未明确，但依据《广东省土地使用权交易市场管理规定》，需公开交易。
五、流转的期限是多久
集体建设用地使用权流转的期限参照同类用途的国有建设用地执行，比如商业、办公40年，工业50年，住宅70年等。期限届满后，依照双方合同约定处理。
在本次修订过程中，《土地管理法》赋予了集体建设用地使用权以市场流通的属性，从而有望实现集体建设用地使用权与国有建设用地使用权在市场中的平等权利与等价交换。