肖校立律师（下称本律师）自2008年进入惠州房地产企业从事法务工作，对房地产全流程及风险控制具有丰富的实战经验，现就商品房预售过程中的“挞定”与“反挞定”行为，通过案例结合法律规定进行攻防演示，以案释法。

一、 何谓“挞定”？

   根据百度百科查询词条：挞定多用于房地产和酒店等行业，现在的字典里找不到这个词，意思是已付了定金而毁约，这就意味着要损失定金。

    在房地产商品房预售过程当中，业务员为了达到挤压购房客户、逼定成交，往往采用集中开盘的方式预售商品房。因此，在短暂、集中的特定时间内开发商与购房意向客户无法完成《商品房买卖（预售）合同》的签订，那么以签订认购书即预约合同并收取购房定金的形式锁定购房客户成为了房地产商品房预售的必要手段和环节。

二、 挞定防御案例

2020年4月29日，购房者张某与衷某两夫妻作为共同买受人与大亚湾经济技术开发区某开发商签订了《楼宇认购书》，该认购书约定买受人应在2020年4月29日前支付购房定金50000元，2020年5月6日前支付房款387496元，并签订《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》同时约定购房者同意按公示的合同条款签订《商品房买卖合同》，并将《商品房买卖合同》作为认购书的附件，具有同等法律效力。当日，购房者支付了定金50000元、房款50000元，但是在约定的合同签订日却不想继续购买该开发商的房屋。

根据2017年9月12日颁布的《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》有关规定：当事人签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买卖合同主要条款，拒绝签约的一方以双方不能就该主要条款达成合意为由抗辩不承担违约责任的，不予支持。

综合上述案例事实和法律规定，似乎开发商已经根据相关规定做好了完善的挞定防御措施，本案购房者挞定已成定局，将面临开发商没收定金的不利后果。

三、 律师进攻策略

（一）本律师接案后，根据多年的实战经验认为本案仍然有机会收回定金50000元以及购房款50000元。

其一，本案开发商没有将该认购书中约定的有关购房者同意买卖合同条款的约定作出明显标示，属于不利于对方当事人的格式条款，且采用的是精装房双合同模式，精装修合同并未作为认购书的附件。

其二，销售人员必然没有扎实的法律知识，且在迫切希望完成交易的心理作用驱使下，必然不会按照法律规定或者开发商法律人员的培训应对购房者的疑问。

因此，在购房者面临挞定不利局面下，本律师经分析后认为仍然可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

（二）指导购房者前往售楼处与开发商销售对接人员沟通交房和办证时间，并对如果按揭不成情况下的付款方式与开发商磋商，全程录音并保存磋商当天往来车票。

四、 案例经验总结

（一）开发商防御建议：

1. 开发商应当将《商品房买卖（预售）合同》（含精装合同、补充协议）、《不利因素提示》、交房时间、办证时间、按揭不成等重要内容在认购书中约定购房者已经查阅并确认无误，并将有关文件作为认购书附件，该内容使用特殊标示与其他内容明显相区别，规避无效格式合同条款。

2. 此外，在交定金环节建议增加签署购房确认书，由购房者再次确认已经查阅上述文件内容并确认无误。

（二）购房者进攻建议：

1. 购房者应当在决定毁约后及时联系律师，由律师全面综合分析，进行有效的证据收集和应对。

2. 尽量在认购书签订后至约定签订《商品房买卖（预售）合同》期限前处理。